Quest’articolo si rivolge  a  quanti siano intenzionati ad acquistare una casa, avendo lo scopo di fornire le nozioni maggiormente utili a porre in essere tutte le precauzioni del caso, volte a scongiurare le conseguenze dannose derivanti dall’inadempimento, o peggio dalla dichiarazione di fallimento della parte venditrice.

Effetti della trascrizione del preliminare ex art. 2645  bis c.c.

I soggetti intenzionati a concludere la compravendita di un immobile, solitamente, stipulano un contratto preliminare, con il quale manifestano la propria volontà di concludere in futuro tale operazione commerciale.

Con la sottoscrizione del preliminare di compravendita, nel quale le parti indicano gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo (descrizione dell’immobile, prezzo concordato, tempi e modalità di pagamento, termine entro il quale stipulare il contratto definitivo etc), si producono solo effetti obbligatori e non reali.

In concreto, con il preliminare i contraenti si impegnano a concludere in futuro un contratto di compravendita, la cui regolamentazione è definita quasi sotto tutti gli aspetti, mentre il diritto di proprietà si trasferirà in capo all’acquirente solo al momento  della stipulazione del negozio definitivo.

Il Legislatore, con l’art. 2645 bis c.c., ha introdotto l’opportunità di trascrivere detti preliminari, purché formalizzati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche se i contratti sono sottoposti a condizione, ovvero hanno ad oggetto immobili ancora da costruire, in tutto o in parte.

La natura innovativa della disciplina introdotta con il richiamato articolo, è costituita dal fatto che gli effetti pubblici propri della trascrizione, previsti originariamente solo per i contratti con effetti traslativi, sono stati estesi anche al caso di contratti con effetti meramente obbligatori.

Dal tenore dell’articolo in commento è chiaro l’intento del Legislatore di apprestare, in sede di stipulazione della promessa di compravendita dell’immobile, una tutela al promissario acquirente, pur tendo conto delle esigenze del mercato immobiliare.

Dalla lettura dell’art. 2645 bis c.c., si evince, infatti, che, quando si procede alla trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari del preliminare d’acquisto sottoscritto, tale formalità prevarrà rispetto a qualunque trascrizioni e/o iscrizioni eseguita sul medesimo bene in data successiva.

L’effetto della trascrizione del preliminare, però, per non ostacolare la libera e rapida circolazione dei beni immobili, con gravi ripercussioni sul mercato immobiliare, dovrà avere una durata limitata.

Il terzo comma dell’art. 2645 bis c.c., stabilisce chiaramente che gli effetti di tutela della trascrizione del preliminare cessano, e si considerano come mai prodotti, se, entro un anno dalla data indicata per la stipulazione del definitivo, o, comunque, entro tre anni dalla data della trascrizione, non viene trascritto il contratto definitivo o altro atto similare, quanto agli effetti.

Effetti costitutivi della sentenza ex art. 2932 c.c.

La tutela del promissario acquirente, prevista in via stragiudiziale dall’art. 2645 bis c..c, trova concreta attuazione anche in sede giudiziale mediante la previsione contenuta nell’art. 2932 c.c., che contempla la facoltà per lo stesso di agire per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto.

Nel caso in cui il promittente venditore, nonostante l’espresso impegno di alienare assunto con la sottoscrizione del preliminare, contravvenga alla propria obbligazione, il promissario acquirente, il quale, al contrario, abbia adempiuto o offerto di adempiere ai propri impegni contrattuali, può agire in giudizio per ottenere una sentenza costitutiva gli effetti del contratto definitivo, in sostituzione dell’atto notarile.

L’art. 2652, secondo comma n. 2 c.c., prevede gli effetti della trascrizione della domanda di cui all’art. 2932 c.c., il cui assolvimento ha la diretta conseguenza di “prenotare” quelli della sentenza, affinché  la stessa non si riduca ad una pronuncia c.d. “inutiliter data”.

Il contraente insoddisfatto, che abbia promosso un giudizio in forza del summenzionato articolo, infatti, trascrivendo la propria domanda giudiziale, ha il vantaggio di preservare gli effetti della futura pronuncia, che retroagiranno al momento della prima formalità, prevalendo sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite successivamente.

In ogni caso, il perfezionamento della procedura acquisitiva si otterrà solo con la trascrizione della sentenza che accoglie la pretesa di contrarre, avanzata dall’attore ex art. 2932 c.c.

Effetti della trascrizione e disciplina di cui all’art. 72 L.F.

Non di rado, i promissari acquirenti stipulano i preliminari di compravendita immobiliare con Società venditrici, che, purtroppo, soprattutto in quest’ultimo periodo, sempre più spesso vengono sottoposte a procedure concorsuali prima che venga trasferita la proprietà dell’immobile.

E’ importante, allora, valutare gli effetti del fallimento sui rapporti ancora in essere alla data della dichiarazione dello stato di insolvenza del promittente venditore, come nel caso di pendenza del termine per la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita.

L’art. 72 L.F., nel caso di contratti ancora ineseguiti o non eseguiti compiutamente da uno dei soggetti obbligati, attribuisce al Curatore nominato la facoltà di subentrare nel negozio giuridico in luogo del fallito o di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei casi di contratti ad effetti reali, il diritto di proprietà sia già stato trasferito in capo all’altro contraente, circostanza quest’ultima che, evidentemente, non può dirsi realizzata nel caso della sottoscrizione del solo preliminare.

La disciplina suddetta ha ultimamente subito una serie di modifiche, con le quali la posizione del promissario acquirente è stata notevolmente rafforzata rispetto al passato.

Sebbene l’art. 72 L.F., primo comma, contempli espressamente il potere del Curatore fallimentare di decidere unilateralmente di sciogliere il contratto preliminare rimasto inadempiuto, anche qualora lo stesso risulti trascritto, và detto subito che, l’adempimento di tale formalità, rimane pur sempre rilevante ai fini della tutela dell’acquirente, il quale, in forza del settimo comma del richiamato articolo, avrà la facoltà di insinuarsi al passivo fallimentare del promittente venditore con il grado privilegiato di cui all’art. 2775 bis c.c. (purché gli effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati anteriormente alla data del fallimento), contrariamente agli altri contraenti, che, ai sensi del quarto comma del medesimo articolo,  avranno diritto ad insinuarsi al passivo senza, però, alcuna prelazione, rendendosi così improbabile il recupero delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo o di caparra confirmatoria.

A ciò si aggiunga che il Legislatore, rilevando la delicatezza della situazione in cui versa il promissario acquirente in caso di fallimento della parte venditrice, ha, da ultimo, inserito nell’art. 72 L.F., ultimo comma, l’espressa previsione che esclude la possibilità per il Curatore di decidere di non adempiere al contratto preliminare, laddove lo stesso abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l’abitazione principale del promissario acquirente o dei suoi prossimi congiunti, purché il preliminare risulti trascritto ai sensi e per gi effetti dell’art. 2645 bis c.c.

Analogo ragionamento deve essere operato anche nell’eventualità di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., sebbene quest’ultima formalità non sia ostativa per il Curatore all’esercizio delle facoltà attribuitegli dall’art. 72 L.F., il quale, dunque, potrà eccepire in giudizio di non voler dare esecuzione al contratto preliminare, paralizzando così l’azione promossa e rendendo impossibile per il Giudice emettere la sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo.

A questo proposito, si fa rilevare come la Giurisprudenza di Legittimità maggioritaria, partendo dal dato letterale dell’art. 72 L.F., ritenga che la sola trascrizione della domanda di cui all’art. 2932 c.c., non sia sufficiente ad inibire i poteri attribuiti al Curatore, circostanza che si verifica, invece, in caso di suo spontaneo adempimento del contratto preliminare, ovvero con il passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva in data antecedente l’emissione della sentenza dichiarativa dello stato di insolvenza.

Non possono esserci dubbi, però, anche in questo caso, in merito all’utilità della trascrizione della domanda giudiziale, in conformità a quanto prescritto dal combinato disposto degli artt. 2652, secondo comma n. 2 c.c. e 45 L.F., poiché, sebbene detta formalità non precluda al Curatore fallimentare la scelta di non dare esecuzione al contratto, ove non esercitata, il contenuto ed i termini indicati nell’atto di cui all’art. 2932 c.c. risulteranno opponibile alla massa dei creditori (in questo senso v. Cass.  n. 7070/2004).

Per completezza di informazione, si fa rilevare come in materia sussista un orientamento della Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ancor più protettiva della posizione del contraente in bonis, avendo statuito  con la sentenza n. 12505 del 2004 che: “quando la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, la sentenza che l’accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l’apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, che, non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli, in via generale, dall’art. 72 della legge fallimentare.”

Il principio enunciato dalle S.U., però, non risulta seguito in maniera univoca dalle Sezioni semplici della medesima Corte, tanto che, nel 2013, la questione è stata rimessa nuovamente al vaglio di legittimità, affinché venga valutata l’opportunità che le Sezioni Unite si pronuncino nuovamente in materia, dirimendo, una volta e per tutte, il contrasto giurisprudenziale venutosi a creare.